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■財産評価■ 
2.土地・建物の評価

 日本全国の相続財産のうち不動産の占める割合は、約70%だそうです。従って、相続税が課税される財産の価格のうち、土地の占める割合はそのほとんどが60%〜70%はあるということになります。
  相続税の納税は、相続人にとって本当に大きな問題です。私はいくらの相続税を支払うのか?を決定する財産のうち土地がいくらの金額になるかは、本当に大きな問題です。

一般的には、「土地の面積×路線価」で土地は評価されますが、土地には、色々な形や利用形態、他人に貸している土地、建物が建っている土地、空き地、等もあります。ここでは、大まかにしか説明出来ませんができるだけわかりやすく説明したいと思います。

<土地の評価は、その利用形態(用途)ごとに評価します>

 土地の種類:?宅地?田?畑?山林?原野?牧場?池沼?鉱泉地?雑種地 に区分され、それぞれによって評価します。

<土地の面積>

 土地の面積は、登記簿に載っている面積ではなく、実際の面積によります。

<土地の形や道路付きにより一定の補正率を使う>

 (補正率) 奥行価格補正率(平均的な奥行きに比し、短い又は長い)
         測方路線影響加算率(角地にある土地)
         二方路線影響加算率(裏側に道路がある土地)
         間口狭小補正率(間口が狭い土地)
         奥行長大補正率(間口に対して奥行きが長い土地)
         不整形地補正率(三角形など形状がゆがんでいる土地)
         無道路地補正率(路線に接していない土地)
         がけ地補正率(がけ地である土地)       

1.更地評価(何も立っていない土地)

 ?1方だけ道路に面している土地

   正面路線価×奥行価格補正率×面積=土地の価格

 ?2方が道路に面している土地(正面と横の道路の場合)

   イ.正面路線価×奥行価格補正率
   ロ.測方路線価×奥行価格補正率×測方路線影響加算率
    ハ.(イ+ロ)×面積=土地価格 

 ? 2方が道路に面している土地(正面と裏側の道路の場合)

   イ.正面路線価×奥行価格補正率
   ロ.裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率
   ハ.(イ+ロ)×面積=土地価格

2.貸しビルなどが立っている土地

  更地評価額×(1−借地権割合×借家権割合)=評価額

3.貸し地の評価

 更地評価額×(1−借地権割合)=評価額

 

ここでは、路線価方式について、簡単に説明しましたが、やはり限界があります。

皆さんの頭を混乱させそうですので、この辺でやめておきます。

言えることは、ほとんどの土地が、税務署で定めた路線価に面積をかけたものを目安とするといいでしょう!


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